롱탄 공항권은 개항 기대보다 선점 시간을 삽니다.
대형필지 가용성과 셋업 일정을 보되 개항 지연과 떤선녓 병행 시나리오를 함께 둡니다.
8개 지역분석
AJU 산업입지 심층분석 · 남부
동나이 산업입지 심층분석
구 동나이·구 빈프억 통합권
공항권은 시간을, 북부는 비용을, 성숙권은 잔여기간을 사는 시장입니다.
Three Judgments
동나이을 보는 AJU의 핵심 판단 3개
지역 이름이 아니라 실제 실행시장과 기업의 가동조건을 기준으로 압축한 현재 판단입니다.
북부축은 비용–인력 트레이드오프입니다.
법정임금과 토지비의 여지에 숙련인력·주거·통근·협력사 밀도 차이를 반영합니다.
비엔호아 성숙권은 잔여기간과 전환 가능성을 삽니다.
도시계획 변경과 국가 직접 연납 재산정 노출을 계약 조건에 반영해야 합니다.
Industrial Axes
통합 이후 산업축 변화
성숙 제조권·공항 신규축·북부 저비용축의 3시장
구 동나이의 비엔호아·년짝·롱탄과 구 빈프억 북부축은 가격과 가동시간의 구조가 다릅니다. 기관 평균 하나로 설명하지 않고 핵심 산업축, 신규 공급축, 일반 현장 호가를 나눕니다.
통합 행정단위를 하나의 평균시장으로 보지 않습니다. 공급망·인력·가격·물류가 다르면 별도 실행시장으로 분해합니다.
Cluster Map
주요 클러스터 지도
1
롱탄 공항권
인도·개항 일정 확인공항물류·대형 신규 공급
2
년짝 소재권
환경·항만 동선 검증소재·화학·중량물
3
북부 쩐타인·동쑤어이
인력·주거 보정저비용·대형필지
4
비엔호아 성숙권
전환·잔여기간 관리기존 공급망·즉시 실행
산업축의 역할과 실행 순서를 보여주는 구조도이며 거리·면적 축척 지도는 아닙니다.
Market Reading
임대료·부지가격 수준과 상품별 차이
서로 다른 조사범위와 권리구조를 평균하지 않습니다. D-10 서면견적 재검증 전에는 검증된 정성 밴드로 산업용지·기성공장·창고·기존자산의 차이를 먼저 보여줍니다.
AJU 종합 판단
남부 기존단지는 포화 압력이 있고, 공항권과 북부축에서 신규 공급이 형성되는 시장입니다.
남부 인프라·인력 프리미엄과 북부의 낮은 비용을 실행시간과 교환해 보고, 권리기간과 재산정 조항까지 총점유비용에 넣습니다.
산업용지
성숙권 높음·신규축 분화
롱탄 공항권·북부 신규축과 비엔호아 성숙권을 하나의 성 평균으로 묶지 않습니다.
기성공장(RBF)
즉시가동 프리미엄
남부 인력·협력사 접근과 북부의 낮은 비용을 목표 가동일로 환산합니다.
기존자산
권리기간·재산정 민감
비엔호아권은 잔여기간, 전환 가능성과 국가 직접 연납 여부가 가격보다 먼저입니다.
Operating Conditions
전력·용수·폐수·인력·물류 조건
낮은 호가가 실제 가동 가능성을 뜻하지 않습니다. 각 조건은 목표 가동일까지 서면 확약할 수 있는지 확인합니다.
전력
공항권·북부 신규축의 필요용량, 인입시점, 증설비 부담주체를 서면으로 확인합니다.
용수·폐수
년짝 소재권과 북부 신규축은 수용업종·폐수처리·환경허가 경로를 공정별로 확인합니다.
인력
북부축의 핵심직 채용, 주거, 통근과 남부 성숙권의 실세임금을 함께 비교합니다.
물류
롱탄 개항 지연·떤선녓 병행 시나리오와 항만 중량물 동선을 모두 시험합니다.
권리·일정
국가 직접 연납 여부와 재산정 조항, 비엔호아 전환·보상, 신규단지 인도일을 확인합니다.
Fit & Exclusion
적합한 기업과 불리한 기업
우열 순위가 아니라, 이 지역의 프리미엄을 실제로 활용할 수 있는 기업과 계약 전 중단 신호를 구분합니다.
상대적으로 적합한 기업·프로젝트
- 공항물류·전자·정밀
- 년짝 소재·화학·중량물
- 자동화 고부가 제조
- 북부 저비용 대량고용 공정의 이원화
상대적으로 불리하거나 후순위인 조건
- 비엔호아 장기 감가상각형 신규투자
- 재산정·전환 리스크를 수용할 수 없는 기업
- 공항 개항일 하나에 물류계획을 건 프로젝트
Field Verification
아직 현장에서 확인해야 할 사항
후보지를 추천하기 전에 문서·현장·운영자 인터뷰로 다시 확인할 항목입니다. 하나라도 중단 신호가 나오면 가격 비교에서 제외합니다.
01
롱탄 개항 지연 시나리오
02
국가 직접 연납 여부와 재산정 조항
03
비엔호아 전환·보상
04
북부 핵심직 채용·주거
05
년짝 환경·항만 중량물 동선
Basis & Change Log
기준시점·출처·변경이력
출처명과 기준시점을 공개하고, 다음 갱신부터 숫자가 아니라 판단이 달라진 이유를 누적합니다.
Data as of
경제·투자 2026 상반기 · 시장 Q1 2026 및 공개호가 2026-07 · 공항·공급·제도 2026-07 · 통합 판단 2026-07-11
AJU 산업단지·물류 DB 및 8개 지역 마스터 판단로그자체 원자료는 비공개하고 지역 구조·시장 경향·현장 확인 항목만 반영
동나이 산업단지·경제구 관리기관(DNIEZA)가동 산업단지·신규 공급·관리 기준Cushman & Wakefield 남부 Q1 2026남부·동나이 시장 기준선JLL 남부 산업시장 Q1 2026조사범위가 다른 공급·가동률 교차검증판단 이력
1건JL-003 · 2026-07-11
최초 판단 등록
최신확신도 중상
이전 판단 · 이전 판단 없음
기관 평균 하나로 설명하지 않고, 기관별 조사범위와 롱탄 신규 공급·북부 저비용축·비엔호아 성숙권·일반 현장 호가를 분리해 검토했습니다.
등록 판단
공항권·북부·성숙권을 시간·비용·권리의 3축으로 분리합니다.
당시 기준·표본
경제·투자 2026 상반기 · 시장 Q1 2026 및 공개호가 2026-07 · 공항·공급·제도 2026-07
AJU 8개 지역 마스터 비교 · 동나이 심층판 · 출처표 교차자료
근거 연결
AJU 산업단지·물류 DB 및 8개 지역 마스터 판단로그 · 동나이 산업단지·경제구 관리기관(DNIEZA) · Cushman & Wakefield 남부 Q1 2026 · JLL 남부 산업시장 Q1 2026
다음 확인
공항 가동일북부 공식 가동률임대료 재산정 계약
본 페이지는 의사결정 참고용 지역분석이며 감정평가서·법률·세무·환경·기술 자문이 아닙니다. 표시된 시장수준과 공개 호가는 거래가나 감정평가액이 아니며, 개별 프로젝트는 동일 기준일의 서면견적·권리문서·현장조건과 현지 면허 전문가 검토가 필요합니다.