Option A
임대 공장 입주 (임대공장·RBF)
적합한 임대 공장 물건 소싱·안내
한국 또는 제3국의 기존 운영을 베트남으로 옮기되, 임대 부지에 입주하는 방식. 양산 시점이 빠르고 초기 투자 부담이 낮습니다.
임대 공장 찾기 상담공장 유형 진단 · RBF vs Greenfield
베트남 공장 진출, 3가지 옵션 비교
임대공장(RBF) · 5년 임대차 신축(하이브리드) · 자가공장(Greenfield) — 처음 검토하시는 분도, 기존 임대 환경 문제로 이전을 고민하시는 분도 AJU GLOBAL의 3가지 진출 옵션을 한 페이지에서 비교하세요.
임대공장(RBF)과 자가공장(Greenfield)을 같은 9가지 기준으로 비교합니다. 그 사이 하이브리드(5년 임대차 신축)까지 한 페이지에서 확인하세요.
Option B
5년 임대차 신축
신축 후 5년 임대 조건으로 입주하는 하이브리드 구조 안내
임대인이 임차인 맞춤으로 신축한 건물에 5년 약정으로 입주하는 구조. 임차인은 시공비를 부담하지 않고, 토지 자산화 없이 맞춤 설계와 신규 인허가 취득이 가능하며, 임대 조건은 사례별로 협의가 필요합니다.
5년 임대차 신축 상담Option C
자가건축 신축 (자가공장·Greenfield)
토지 사용권 + 맞춤 설계 + 자산화
토지사용권(LURC) 취득 + 풀스택 인허가 + 맞춤 신축. 장기 운영·자산화 측면이 가장 강하나 일정과 초기 투자 부담이 가장 큽니다.
자가건축 신축 상담한눈에 비교
9가지 결정 축 × 3가지 옵션
체크 표시는 해당 축에서 일반적으로 강점이 있는 옵션을 의미합니다 (사례별로 달라질 수 있습니다).
| 결정 축 | A. 임대 (RBF) | B. 5년 임대차 신축 | C. 자가건축 (Greenfield) |
|---|---|---|---|
양산까지 소요 | 약 7개월 | 약 14~16개월 | 약 20개월 |
초기 투자 규모 | 중간 (보증금 + 인테리어) | 중간 (보증금 — 시공비·토지 X) | 대규모 (토지사용권 + 시공) |
유연성 · 출구 전략 | 높음 (계약 만료 시 이전) | 낮음 (5년 임대 약정) | 매우 낮음 (자산 매각 필요) |
자산화 · 담보 가치 | × 임차권만 | × 임차권만 | ○ 토지·건물 자산화 |
공간 커스터마이즈 | 기본 사양 + 인테리어 범위 | 완전 맞춤 설계 | 완전 맞춤 설계 |
인허가 부담 | 간소화 (기존 환경허가 활용) | IRC·ERC·EIA·PCCC (건축허가는 임대인) | 풀스택 (LURC + IRC·ERC·EIA·PCCC) |
장기 운영 비용 | 월 임대료 지속 | 임대료 (일반 임대보다 높음) | 감가상각만 |
환경 · 소방 인허가 신규 취득 | 기존 이력 의존 (PCCC·EIA 갱신 리스크) | 신규 신청 가능 (신축으로 클린 시작) | 신규 신청 가능 (신축으로 클린 시작) |
이전 속도 (긴급 대응) | 매우 빠름 | 중간 | 느림 |
양산까지 소요
A. 임대 (RBF)
약 7개월
B. 5년 임대차 신축
약 14~16개월
C. 자가건축 (Greenfield)
약 20개월
초기 투자 규모
A. 임대 (RBF)
중간 (보증금 + 인테리어)
B. 5년 임대차 신축
중간 (보증금 — 시공비·토지 X)
C. 자가건축 (Greenfield)
대규모 (토지사용권 + 시공)
유연성 · 출구 전략
A. 임대 (RBF)
높음 (계약 만료 시 이전)
B. 5년 임대차 신축
낮음 (5년 임대 약정)
C. 자가건축 (Greenfield)
매우 낮음 (자산 매각 필요)
자산화 · 담보 가치
A. 임대 (RBF)
× 임차권만
B. 5년 임대차 신축
× 임차권만
C. 자가건축 (Greenfield)
○ 토지·건물 자산화
공간 커스터마이즈
A. 임대 (RBF)
기본 사양 + 인테리어 범위
B. 5년 임대차 신축
완전 맞춤 설계
C. 자가건축 (Greenfield)
완전 맞춤 설계
인허가 부담
A. 임대 (RBF)
간소화 (기존 환경허가 활용)
B. 5년 임대차 신축
IRC·ERC·EIA·PCCC (건축허가는 임대인)
C. 자가건축 (Greenfield)
풀스택 (LURC + IRC·ERC·EIA·PCCC)
장기 운영 비용
A. 임대 (RBF)
월 임대료 지속
B. 5년 임대차 신축
임대료 (일반 임대보다 높음)
C. 자가건축 (Greenfield)
감가상각만
환경 · 소방 인허가 신규 취득
A. 임대 (RBF)
기존 이력 의존 (PCCC·EIA 갱신 리스크)
B. 5년 임대차 신축
신규 신청 가능 (신축으로 클린 시작)
C. 자가건축 (Greenfield)
신규 신청 가능 (신축으로 클린 시작)
이전 속도 (긴급 대응)
A. 임대 (RBF)
매우 빠름
B. 5년 임대차 신축
중간
C. 자가건축 (Greenfield)
느림
RBF 심화 체크
임대공장(RBF) 계약 전 확인 기준 6가지
임대형(Option A)으로 방향을 잡으셨다면, 물건 계약 전에 아래 6가지를 문서로 확인하셔야 입주 후 인허가·비용 변수가 줄어듭니다.
1. 업종 입주 가능 여부
공단마다 입주 가능 업종과 환경 등급 기준이 다릅니다. 우리 업종(VSIC)과 생산 공정이 해당 단지에 허용되는지부터 확인합니다.
2. 전력·용수·폐수 용량
표준 제공 사양이 우리 설비 부하와 배출량 기준에 맞는지, 증설 시 여유가 있는지 확인합니다. 부족하면 입주 후 보강 비용이 커질 수 있습니다.
3. 임대인의 환경·소방 인허가 완료 여부
건물의 EIA·소방(PCCC) 준공 서류를 계약 전에 확인합니다. 임대인 측 인허가가 미완료면 입주 기업의 일정 전체가 묶일 수 있습니다.
4. 임대 조건의 문서화
임대료 인상 조항, 관리비·인프라 사용료, 보증금 반환 특약, 원상복구 범위까지 계약서에 항목별로 명시되는지 확인합니다.
5. 토지사용권(LURC)·전대 적법성
임대인의 토지·건물 권리 관계가 명확한지, 전대(sublease) 구조라면 원권리자 동의가 있는지 확인합니다.
6. 증설·반환 조건
계약 기간 중 증축·라인 추가가 가능한지, 만료 시 반환 조건과 갱신 우선권이 어떻게 되는지 확인합니다.
AJU GLOBAL은 임대 공장 후보 소싱 시 위 6가지를 사전 검토한 비교표로 안내하고, 후보지 현장 실사에 동행합니다.
의사결정 흐름
7가지 질문으로 좁히기
우리 케이스에 어느 옵션이 맞는지 빠르게 판단할 수 있는 의사결정 가이드입니다.
- 1
Q1. 현재 베트남에 임대공장이 있으신가요? (교체자 vs 신규 진출자)
→ 교체자: 환경/소방 규제 대응이 핵심 — Option A 즉시 이전 또는 Option B 신축 검토→ 신규 진출자: Q2~Q7로 적합 옵션 진단 - 2
Q2. 양산 목표 시점이 12개월 이내인가요?
→ Option A (임대) 우선 검토 — AJU가 적합 물건 소싱→ Option B 또는 C (신축) 검토 가능 - 3
Q3. 5년 이상 안정 운영 + 맞춤 설계가 필요한가요?
→ Option B (5년 임대차 신축) 또는 Option C (자가건축)→ Option A (표준 임대 사양)으로 충분 - 4
Q4. 토지·건물 자산화가 사업 전략상 필요한가요?
→ Option C (자가건축) — 토지사용권 + 자산화→ Option B (5년 임대차 신축) — 자산화 없이 맞춤 설계 - 5
Q5. 초기 가용 자금 또는 대출·보증을 포함한 자금조달 여력이 충분한가요?
→ Option C (자가건축) 가능 범위 — 토지사용권·건축비·인허가비·예비비까지 총사업비 기준으로 검토→ Option A 또는 B 우선 검토 — 자기자금이 부족해도 본사 신용·담보·금융기관 대출을 활용할 수 있다면 C도 재무구조에 따라 검토 가능 - 6
Q6. 클린룸·중량 하중·특수 환경 등 맞춤 인프라가 필요한가요?
→ Option B 또는 C (신축) 필수에 가까움→ Option A 표준 사양으로 충분 - 7
Q7. 환경 · 소방 규제로 긴급 이전이 필요한가요? (PCCC·EIA 갱신 불가)
→ Option A (빠른 임대) 또는 Option B (신축 클린 인허가)→ 정상 일정으로 Q2~Q6 결과 따라 진행
실제 케이스
실제 상담 사례 (익명화)
AJU GLOBAL이 3가지 옵션 중 어떻게 선택했는지 — 비밀유지 원칙에 따라 회사명·금액·세부 실적은 공개하지 않습니다.
Option B — 5년 임대차 신축 (AJU 차별화)
환경규제로 임대공장 갱신 불가 — 5년 임대차 신축 검토
제조업 · 북부 권역 · 중견 규모
기존 임대공장이 신 PCCC 시행으로 갱신 심사에 막혀 양산 중단 위험에 직면. 단순 임대 이전(Option A)은 동일한 규제 리스크가 재현될 가능성이 있고, 자가건축(Option C)은 일정·자금 모두 감당이 어려운 상황이었습니다. AJU GLOBAL은 신축 부지에 5년 임대 약정으로 맞춤 신축이 가능한 하이브리드 구조를 검토안으로 안내. 신축 구조이므로 환경·소방 인허가를 새로 받을 수 있어 토지 자산화 부담 없이 5년 안정 운영을 검토할 수 있는 형태로 정리되었습니다.
AJU GLOBAL 솔루션
신축 부지 후보 소싱 안내, 임대인 측 시공·임대차 구조 협상 동행, EIA·PCCC 신규 인허가 일정 관리를 한 팀으로 진행.
▸ 환경 인허가 신규 취득 경로 + 5년 안정 운영 검토안 확보
환경규제 대응 긴급 상담Option A — 임대 (AJU가 공장 소싱)
신규 진출 — 빠른 양산 우선, 표준 사양으로 충분
부품 가공 · 남부 권역 · 중소 규모
신규 베트남 진출 검토 중인 한국 본사가 양산 12개월 내 시작을 1순위로 정함. 클린룸·특수 인프라 요구사항이 없고 5년 후 출구 유연성도 중요했습니다. 자가건축(Option C)은 일정·자금에서 맞지 않았고, 5년 임대차 신축(Option B)도 약정 부담이 컸습니다. AJU GLOBAL은 산업단지 ready-built factory 후보군을 정리하여 업종 적합성·전력·폐수·소방 조건을 사전 검토한 뒤 적합한 후보를 안내.
AJU GLOBAL 솔루션
권역·업종 조건에 맞는 임대 공장 물건 소싱 안내, 입주 협약 동행, 인테리어·법인설립 일정 관리.
▸ 약 7개월 양산 개시 일정 + 출구 유연성 확보
임대 공장 찾기 상담임대·5년 임대차 신축·자가건축 외에 공장 인수(M&A) 등 전체 진출 방식 비교는 여기에서 보기.
임대로 방향을 정했다면, 임대차 계약서에서 확인할 전대·LURC·방어조항은 임대차 계약 유의사항에서 정리했습니다.
FAQ
임대공장 계약, 자주 묻는 질문
임대공장에 입주하면 환경·소방 인허가를 따로 받지 않아도 되나요?
단지·건물 차원의 EIA와 소방 준공은 통상 임대인(개발사) 측 몫이지만, 입주 기업의 생산 활동에 대한 환경 절차와 소방 관련 확인은 업종·배출 항목에 따라 별도로 필요할 수 있습니다. 따라서 계약 전에 임대인의 허가 완료 서류를 확인하고, 우리 공정 기준으로 추가 절차가 있는지 사전 검토하는 것이 안전합니다. 인허가 5단계 전체 흐름은 행정·인허가 절차 가이드에서 확인하실 수 있습니다.
임대료 외에 어떤 비용을 확인해야 하나요?
관리비, 전력·용수·폐수 처리 등 인프라 사용료, 보증금과 반환 특약, 임대료 인상 조항, 인테리어·원상복구 범위가 대표적입니다. 총액 하나로 비교하기보다 항목별로 계약서에 명시되는지를 확인하셔야 입주 후 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.
임대공장 물건은 어떻게 찾는 것이 좋나요?
공단 목록을 일일이 도는 방식보다, 업종 조건(입주 가능 업종·전력·폐수·소방)에 맞춰 후보를 먼저 좁히고 현장 실사로 검증하는 순서가 효율적입니다. AJU GLOBAL은 산업단지 데이터를 기반으로 후보 비교표를 안내하고 후보지 현장 실사에 동행합니다. 어떤 파트너와 진행할지 비교 중이시라면 컨설팅 업체 선정 기준 가이드를 참고하세요.
환경 · 소방 규제로 긴급 이전이 필요하신가요?
AJU GLOBAL이 3가지 옵션 중 가장 빠른 경로를 진단하고 환경 인허가 일정까지 한 팀으로 관리합니다.
환경규제 대응 긴급 상담
PCCC·EIA 갱신 불가로 인한 부지 이전 검토