기존 앵커의 증액이 성장을 주도합니다.
삼성·앰코·폭스콘·고어텍 공급망에 붙는 기업은 프리미엄을 지불해도 승인·출시·납기를 단축할 수 있습니다.
8개 지역분석
AJU 산업입지 심층분석 · 북부
박닌 산업입지 심층분석
구 박닌·구 박장 통합권
앵커 근접성이 시간을 사지만, 신규 대형필지와 원가 경쟁력은 남부·구 박장 축에서 찾습니다.
Three Judgments
박닌을 보는 AJU의 핵심 판단 3개
지역 이름이 아니라 실제 실행시장과 기업의 가동조건을 기준으로 압축한 현재 판단입니다.
자산유형별 협상 온도가 다릅니다.
핵심권 산업용지와 기성공장은 임대인 우위지만, 기성창고는 공급 확대 때문에 임차인의 비교 여지가 커집니다.
다음 공급축은 투언타인·자빈과 구 박장권입니다.
낮은 원가와 대형필지 가능성은 장점이지만 인프라 시차·인력·권리기간을 함께 할인해야 합니다.
Industrial Axes
통합 이후 산업축 변화
전자 앵커 핵심권과 신규·저비용축의 결합
구 박닌의 성숙 전자 공급망과 구 박장권의 신규 산업축을 하나의 평균으로 보지 않습니다. 고객사 접근이 중요한 조립·부품기업에는 핵심권이 강하지만, 대규모 확장이나 허가 민감 공정은 신규 공급축까지 넓혀야 합니다.
통합 행정단위를 하나의 평균시장으로 보지 않습니다. 공급망·인력·가격·물류가 다르면 별도 실행시장으로 분해합니다.
Cluster Map
주요 클러스터 지도
1
옌퐁·꿰보·띠엔선/VSIP
용지·기성공장 타이트앵커 공급망·즉시 실행
2
투언타인·자빈
인프라 진행 확인남부 신규 공급·확장
3
구 박장권
인력·권리기간 검증대형필지·원가 대안
산업축의 역할과 실행 순서를 보여주는 구조도이며 거리·면적 축척 지도는 아닙니다.
Market Reading
임대료·부지가격 수준과 상품별 차이
서로 다른 조사범위와 권리구조를 평균하지 않습니다. D-10 서면견적 재검증 전에는 검증된 정성 밴드로 산업용지·기성공장·창고·기존자산의 차이를 먼저 보여줍니다.
AJU 종합 판단
핵심권 용지·기성공장은 타이트하고, 기성창고와 남부·구 박장 신규축은 공급이 확대되는 이원 시장입니다.
핵심권 프리미엄과 신규·저비용축의 낮은 호가를 직접 평균하지 않고 잔여기간, 실세임금, 가동일을 같은 조건으로 맞춰 비교합니다.
산업용지
핵심권 높음·타이트
옌퐁·꿰보 등 앵커권과 투언타인·자빈·구 박장 신규축을 별도 밴드로 봅니다.
기성공장(RBF)
핵심권 임대인 우위
즉시가동의 시간가치와 사양·잔여기간을 함께 비교합니다.
기성창고(RBW)
공급 확대·협상 여지
입지보다 재고·도크·하중·전환 가능 조건을 먼저 확인합니다.
Operating Conditions
전력·용수·폐수·인력·물류 조건
낮은 호가가 실제 가동 가능성을 뜻하지 않습니다. 각 조건은 목표 가동일까지 서면 확약할 수 있는지 확인합니다.
전력
우선공급 그룹·독립 배전선로 여부와 필요 수전용량을 서면으로 확인합니다.
용수·폐수
도금·화학 등 민감 공정은 전처리와 환경허가 경로, 일일 수용량을 계약 전에 확인합니다.
인력
입사보너스·이직률·통근·기숙사를 포함한 실제 채용비를 핵심권과 신규축별로 비교합니다.
물류
고객사 승인·납기 단축효과와 공항·순환도로의 실제 공정률을 분리해 봅니다.
권리·일정
구형 단지 재임대의 잔여기간과 신규축 인프라 인도일을 목표 가동일에 맞춥니다.
Fit & Exclusion
적합한 기업과 불리한 기업
우열 순위가 아니라, 이 지역의 프리미엄을 실제로 활용할 수 있는 기업과 계약 전 중단 신호를 구분합니다.
상대적으로 적합한 기업·프로젝트
- 전자·전기부품·반도체 후공정
- 정밀기계
- 앵커 고객사 납기가 중요한 협력사
- 기성창고 임차 수요
상대적으로 불리하거나 후순위인 조건
- 저마진 대량고용
- 도금·화학·염색 등 허가 민감 공정
- 핵심권에서 저가 장기 대형필지가 필요한 기업
Field Verification
아직 현장에서 확인해야 할 사항
후보지를 추천하기 전에 문서·현장·운영자 인터뷰로 다시 확인할 항목입니다. 하나라도 중단 신호가 나오면 가격 비교에서 제외합니다.
01
앵커 승인·납기 단축의 실제 가치
02
전력 우선공급·독립 배전선로
03
입사보너스·통근·기숙사
04
환경허가·전처리 수용
05
구형 재임대 잔여기간
06
자빈공항·제4순환도로 실제 공정률
Basis & Change Log
기준시점·출처·변경이력
출처명과 기준시점을 공개하고, 다음 갱신부터 숫자가 아니라 판단이 달라진 이유를 누적합니다.
Data as of
경제·투자 2026 상반기 · 시장 Q1 2026 및 공개시장 2026-07 · 통합 판단 2026-07-11
AJU 산업단지·물류 DB 및 8개 지역 마스터 판단로그자체 원자료는 비공개하고 지역 구조·시장 경향·현장 확인 항목만 반영
Cushman & Wakefield · JLL 북부 산업시장 자료북부 권역 기준선과 자산유형별 시장 흐름국회 결의 202/2025/QH15 및 박닌 성 통계 계열통합 행정구역·경제·산업축 기준
개발사·중개사·공개매물 교차표본2026-07 수집 호가; 거래가가 아닌 참고 범위
판단 이력
1건JL-001 · 2026-07-11
최초 판단 등록
최신확신도 중상
이전 판단 · 이전 판단 없음
증액 중심 FDI, 핵심권 완판, 기성창고 공급 확대, 남부 인프라 추진을 함께 검토했습니다.
등록 판단
앵커 핵심권과 신규·저비용축을 자산유형별로 분리합니다.
당시 기준·표본
경제·투자 2026 상반기 · 시장 Q1 2026 및 공개시장 2026-07
AJU 8개 지역 마스터 비교 · 박닌 심층판 · 출처표 교차자료
근거 연결
AJU 산업단지·물류 DB 및 8개 지역 마스터 판단로그 · Cushman & Wakefield · JLL 북부 산업시장 자료 · 개발사·중개사·공개매물 교차표본
다음 확인
Q2 시장자빈·4순환 공정전력·채용
본 페이지는 의사결정 참고용 지역분석이며 감정평가서·법률·세무·환경·기술 자문이 아닙니다. 표시된 시장수준과 공개 호가는 거래가나 감정평가액이 아니며, 개별 프로젝트는 동일 기준일의 서면견적·권리문서·현장조건과 현지 면허 전문가 검토가 필요합니다.