이 페이지는 “얼마가 들고, 타당한가”(데이터·참고 범위)에 집중합니다. 어떻게 설립하는지(절차·기간)는 베트남 공장 설립 가이드, 어떤 방식(임대 vs 자가건축)으로 갈지는 임대 vs 자가건축 옵션 비교에서 다룹니다. 아래 수치는 기존 자료의 참고값이며 현재 매물 호가나 확정 견적이 아닙니다. 2026-08-31에는 예산 분류·비교 방법과 전기요금의 의미를 보완했으며, 모든 시장 단가를 같은 날짜로 재조사한 것은 아닙니다.
총예산은 이 순서로 잡습니다
- 생산량·면적·설비·운영기간·목표 가동일을 정하고 임대·BTS·자가건축 대안을 나눕니다.
- 토지·건물·설비·허가·운영 준비를 항목별로 나누고 견적의 포함·제외, 세금, 통화, 지급시점을 확인합니다.
- 초기 투자, 반복 운영비, 보증금, 운전자금과 예비비를 구분합니다. 자본금·대출은 이 지출을 충당하는 조달원이므로 투자비에 다시 더하지 않습니다.
- 가동 지연·생산량·환율·공사 변경 시 필요한 추가 자금을 계산하고, 월별 자금 부족 시점을 확인합니다.
처음부터 견적서나 확정 예산을 갖추실 필요는 없습니다. AJU와 먼저 비교 범위를 정하고, 구체적인 단가·세무·회계 처리는 공급자와 자격 전문가의 확인으로 보완합니다.
비용 구조 — CAPEX vs OPEX
초기 현금 필요액 전체가 자본적 지출(CAPEX)은 아닙니다. 건물·설비 등 장기 자산 투자, 반복 운영비(OPEX), 반환 조건이 있는 보증금, 재고·매출채권 등에 묶이는 운전자금, 셋업·예비비를 구분합니다. 아래는 사업계획을 위한 구분이며 실제 회계처리는 적용 기준과 개별 계약에 따라 회계 전문가가 확인합니다.
| 구분 | 주요 항목 |
|---|---|
| CAPEX (초기·일시) | 토지 관련 권리·공장/부대 건축·설비·기계 등 장기 사용 자산 투자. 권리 성격과 자산 인식 여부는 별도 확인 |
| OPEX (연간·반복) | 인건비와 적용되는 사용자부담 · 전력·용수·폐수 · 산단 관리비 · 임대료(해당 시) · 원자재 · 유지보수 · 물류·일반관리비 |
| 보증금·선급금 | 초기에 필요한 현금과 반환·정산 조건을 별도 표시. 보증금 전액을 확정 비용으로 계산하지 않음 |
| 운전자금·기타 초기 자금 | 초기 재고·매출채권, 가동 준비 비용, 셋업 자문·실비, 예비비. 운영비에 이미 반영한 금액과 중복 여부 확인 |
사업계획 분류 보완 2026-08-31 · 회계처리는 개별 확인 (IFRS IAS 7 참고)
비교 기준은 '단가'가 아니라 TCO
핵심 단가 벤치마크 (참고 범위)
아래 부동산 범위는 2025 Q3~Q4·2026 Q1 자료를 정리한 기존 참고값입니다. 여러 기관의 조사 지역·상품·시점이 달라 하나의 시장 평균이나 통계적 오차 범위로 해석할 수 없습니다. 계약 판단에는 해당 기관 원자료와 개별 후보의 현재 서면 견적을 대조해야 합니다. 산업용지는 표시된 임대기간 기준, 기성공장(RBF)은 월 임대료이며 잔여 토지사용기간도 후보별로 확인합니다.
| 항목 | 참고 범위 | 기준·비고 |
|---|---|---|
| 산업용지 임대 — 북부 | 약 133~145 USD/m²/임대기간 | 핫스팟(Bac Ninh) ~155, 잔여 약 50년 일시불 |
| 산업용지 임대 — 남부 | 약 180~200 USD/m²/임대기간 | 핵심권 점유율 상승세 |
| 산업용지 임대 — 중부 | 약 50~70 USD/m²/임대기간 | 상대적 저가 |
| 기성공장(RBF) 임대 | 약 4.5~5.5 USD/m²·월 | 보증금 통상 3~6개월·관리비 별도 |
| 공장 건축(EPC, 규모별) | 약 150~600+ USD/㎡ | 사양 종속 · PEB 강구조는 콘크리트 대비 20~40% 절감 |
| 전체 평균 소매전기요금 (2025-05) | 약 2,204 VND/kWh (≈0.085 USD) | EVN 발표·VAT 제외. 산업용 적용단가는 수전전압·시간대·계약조건 별도 확인 |
| 최저임금 2026 (Region I~IV) | 5,310 / 4,730 / 4,140 / 3,700천 VND·월 | ≈204/182/159/142 USD · 법정 하한 |
| 인건비 사용자부담 (기존 모형 가정) | 약 +23.5% | SI 17.5 + HI 3 + UI 1 + 노조 2 · 적용대상·산정기초·상한·시점별 확인 |
출처: C&W·JLL·CBRE 시장보고서, Decree 293/2025, Decision 599/QD-EVN (하단 출처 목록 참조) · 기준시점: 2025 Q3~Q4 / 2026 Q1 (항목별 상이)
권역별 거점·물류·실사 등 상세는 권역 페이지에서 확인하세요 — 북부 · 중부 · 남부. 본 표는 정량 참고 범위입니다.
법정 하한·평균요금과 실제 운영비를 구분합니다
셋업·인허가 실비 (자주 누락되는 항목)
토지·건축·설비 외에도 초기 예산에서 자주 누락되는 셋업·인허가 실비와 반복 관리비가 있습니다. 누락 시 총투자를 과소평가하게 됩니다.
| 항목 | 참고 범위 | 비고 |
|---|---|---|
| 법인설립·셋업 자문 패키지 | 약 2,000~5,000 USD | 인허가 실비·번역공증 별도 |
| 단지 관리·서비스비(OPEX) | 약 0.4~1.0 USD/㎡·년 | 임대료와 별개 — 누락 주의 |
| 예비비(Contingency) | CAPEX의 약 5~10% | 환율·견적오차·인허가 지연 대비 |
| 초기 운전자본 | 가동 초기 수개월 운영자금 | 매출 본격화 전 인건비·원자재·경비 |
출처: AJU 비용 벤치마크 (공개 출처 종합) · 기준시점: 2025~2026
타당성 지표 방법론 (BEP·ROI·TCO)
| 지표 | 산식 | 용도 |
|---|---|---|
| CAPEX | 장기 사용 자산의 취득·구축 지출 | 보증금·운전자금·기타 초기 지출과 구분 |
| OPEX | 인건비 + 적용 사용자부담 + 전력·용수 + 관리비 + 원자재 + 유지보수 + SG&A | 연간 반복 운영비 |
| TCO | 동일 기간의 투자·셋업·운영·교체·반환 비용 − 잔존가치·반환금 | 지급시점·세금·할인 가정을 맞춘 대안 비교 |
| BEP(손익분기) | 고정비 ÷ (단위판매가 − 단위변동비) | 손익분기 수량. 매출액은 수량 × 단위판매가 |
| ROI | (순이익 ÷ 투자액) × 100% (연환산) | 투자수익률 |
| 회수기간(Payback) | CAPEX ÷ 연간 순현금흐름 | 회수 소요 연수(할인회수·NPV/IRR 병용 권장) |
AJU GLOBAL 사업계획 비교 방법 · 분류·산식 설명 보완 2026-08-31
데이터 기준 · 감정평가사 관점
| 구분 | 규모 | 비고 |
|---|---|---|
| 산업단지 | 582곳 | 산업용지 가격·투자가치 등급·한국기업 적합도 등 컨설팅 항목 포함 |
| 공개 분석 인프라(POI) | 302곳 | 항만·공항·ICD·물류센터·콜드체인 등 (발전소·변전소 제외) |
출처: AJU 자체 조사 데이터베이스 · 기준시점: 2026-06-02
해석 관점
- 산업용지 표시가격만 보지 말고, LURC 잔여기간·관리비·전력 사양을 합한 총점유비용(TCO)으로 권역을 비교하시길 권장합니다.
- 2026년 최저임금 인상(평균 약 7.2%)은 노동집약 업종일수록 원가 민감도가 커질 수 있어, 업종별 영향을 별도로 점검하는 것이 안전합니다.
- 셋업·인허가 실비와 예비비(CAPEX의 5~10%)는 초기 모델에서 자주 누락되어 총투자를 과소평가하게 만드는 항목입니다.
방법론·데이터 기준 (Limitations)
출처 (Sources)
- 최저임금 Decree 293/2025 — 베트남 정부 공식 원문
- 2025-05-10 평균 소매전기요금 조정 — EVN 공식 발표
- 영업·투자·재무 현금흐름의 구분 — IFRS IAS 7
- 최저임금 Decree 293/2025 — Crowe Vietnam
- 최저임금 2026 — Vietnam Briefing
- 2025 산업용 전기요금(Decision 599/QD-EVN) — DFDL
- 2부 요금제 시범(2025-10) — EVN
- 산업용 부동산 시장 — Cushman & Wakefield
- 북부 산업시장 — JLL
- 공장 건축비 — PEB Steel
- 법인설립 실비 — Emerhub
- HR·Payroll(사회보험) — Acclime Vietnam
자주 묻는 질문
이 비용 단가는 믿을 수 있나요?
기존 공개 시장보고서·법령 등을 정리한 참고값이며 현재 확정 견적이 아닙니다. 기관마다 조사 지역·상품·시점이 다르므로 여러 범위를 하나의 시장 평균이나 통계적 오차 범위로 해석하면 안 됩니다. 원자료와 개별 후보의 현재 견적, 포함·제외 범위를 대조해야 합니다.
수치의 기준시점은 언제인가요?
부동산 단가는 2025 Q3~Q4 / 2026 Q1 기준이 혼재되어 있고, 최저임금은 Decree 293/2025(2026-01 적용), 평균 소매전기요금은 2025-05 EVN 발표값입니다. 2026-08-31 보완은 예산 분류·비교 방법과 전기요금의 의미에 관한 것으로 모든 단가의 재조사를 뜻하지 않습니다. 실제 투자 시점의 현행 규정과 견적을 다시 확인해야 합니다.
우리 회사 기준 정확한 견적은 언제 받을 수 있나요?
본 표는 의사결정 방향을 잡기 위한 광역 참고 범위입니다. 업종·생산 규모·목표 시기를 알려주시면 먼저 확인할 비용 항목과 자료를 함께 정리합니다. 부지·사양·신용도별 정밀 단가와 타당성 지표(BEP·ROI), 후보 산단 비교가 필요하면 검토 범위와 일정을 협의합니다.
왜 단가가 아니라 TCO(총소유비용)로 비교하나요?
같은 임대료라도 토지사용권 잔여기간·관리비·보완공사·반환 조건에 따라 실제 부담이 달라지기 때문입니다. 같은 운영기간의 투자·셋업·운영·교체·반환 비용과 잔존가치·반환금을 비교하고, 보증금·운전자금·감가상각의 중복 계산을 피합니다. 지급시점·세금·할인 가정도 같게 맞춥니다. 방식 선택은 옵션 비교 가이드에서 다룹니다.
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