토지법 2024 개정 (Land Law 2024)

베트남 국회는 2024년 1월 18일 신 토지법(Law No. 31/2024/QH15)을 통과시켰고, 2024년 8월 1일부터 시행됩니다. 1993·2003·2013년에 이은 4번째 전면 개정으로, 토지 가격 결정·보상·외국인투자경제조직(FIE) 권리 체계가 정비되었습니다.

외국인 투자자 직접 영향 조항(발췌):

• 제5조·제27조 — 토지 소유는 전인민 소유, 사용자에게 사용권 부여 원칙 유지. 외국인투자경제조직(FIE)은 사용자 범주에 포함.

• 제33조·제34조 — 사용자 일반 권리. 임대료 납부 방식(Annual / One-off Payment)에 따라 권리 범위가 구분됩니다.

• 제41조 — 외국인투자경제조직의 토지 사용권·임대권·토지부착자산 권리 별도 규정. (자세한 권리 차이는 LURC 항목 참조)

• 제43조 — 산업단지·산업클러스터 적용. IZ 입주 외국인투자기업의 권리는 제33조·제34조와 결합 적용.

• 제160조 — 토지 가격 산정 기준 정비 — 시장 가격 반영 강화.

⚠️ 토지 가격 결정 체계 변화 (재무 영향 핵심): 기존 5년 주기로 발표되던 정부 토지 가격 프레임워크(Khung giá đất)가 폐지되고, 시장 가격을 반영해 더 자주 업데이트되는 '토지 가격표(Bảng giá đất)' 체계로 전환됩니다. 이는 매년 분할 납부(Annual Payment) 방식의 토지임대료가 향후 토지가격표 조정에 따라 변동될 수 있는 재무적 불확실성을 의미합니다. 사업성 검토(NPV/IRR) 단계에서 임대료 상승·동결·단계적 조정 시나리오를 함께 분석해야 합니다.

실무 트렌드: 이러한 임대료 변동 불확실성을 줄이기 위해, 장기 보유·담보 활용·양도 가능성을 중시하는 일부 신규 진출 프로젝트에서는 초기 자금 부담이 크더라도 임대료 전 기간 일시불 납부(One-off Payment) 방식을 우선 검토하는 경향이 있습니다.

실무 영향: 2024-08-01 이전 체결된 임대 계약은 기존 계약 조건과 경과 규정을 함께 검토해야 하며, 갱신·양도·담보 설정·권리 변경 시점에는 신법상 요건이 적용될 수 있습니다. 신규 입지 검토는 신법 기준으로 진행해야 합니다.