토지사용권 증서 (LURC)

베트남은 모든 토지가 국가 소유(전인민 소유)이며 국가가 관리하고, 사용자에게는 토지 사용권이 부여되는 구조입니다. LURC('Red Book' 또는 'Sổ đỏ')는 그 사용권을 증명하는 공식 문서입니다.

외국인투자기업은 일반적으로 산업단지(IZ) 또는 경제구역 내 토지를 임차하거나, 인프라 개발사로부터 토지사용권이 부착된 공장·부지를 임차하는 방식으로 사용권을 확보합니다. 투자 프로젝트 기간은 일반적으로 최대 50년이며, 경제구역이나 특수한 대규모·장기회수 프로젝트는 최대 70년까지 가능할 수 있습니다.

⚠️ 자산 가치 평가의 핵심 — 토지 임대료 납부 방식에 따라 권리 범위가 다릅니다. (2024 토지법 Article 33·34·41·43)

• 매년 분할 납부(Annual Payment): 토지사용권 자체의 양도·전대·담보 제공은 제한됩니다. 다만 요건을 충족하면 토지부착자산(공장 건물·설비 등)의 담보 제공, 토지부착자산 또는 임대권의 이전·임대 등은 가능할 수 있습니다. 담보 가치 산정 시 토지사용권 자체의 담보 활용은 제한될 수 있지만 공장 건물 등 토지부착자산의 가치는 별도로 인정될 수 있어, 부동산 권리 분석 시 토지와 부착자산을 분리해서 검토해야 합니다. 다만 토지부착자산만 양도하더라도 매수자가 기존 임대차 계약을 승계하거나 국가·산단과 새 임대차 계약을 체결해야 권리 이전이 완료되므로, 자산 가치 평가 시 이 한계를 함께 고려해야 합니다.

• 전 기간 일시불 납부(One-off / Lump-sum Payment): 토지사용권과 토지부착자산의 양도·임대·전대·담보 제공·출자 등 권리 행사가 상대적으로 넓게 인정되어, 상대적으로 높은 자산 가치와 금융 활용 가능성을 갖습니다. 자금 조달(파이낸싱) 구조와 직결되므로 입지 검토 단계에서 반드시 확인해야 할 항목입니다.

2024년 8월 시행된 신 토지법(2024 Land Law)에서 외국인 사용권 갱신·양도 조건 일부가 정비되어 진출 기업의 안정성이 강화되었습니다.