신축 후 임대공장 (BTS)

BTS(Built-to-Suit, 신축 후 임대공장)는 산업단지 개발사나 임대인이 임차인의 생산공정·설비 사양에 맞춰 공장을 신축 또는 대규모 개조하고, 완공 후 임차인이 장기 사용하는 구조입니다. 임대 방식과 생산 사양에 맞춘 설계를 결합하지만, RBF와 달리 설계·인허가·공사기간이 필요합니다. 또한 장기 임대차와 공사·인허가 조건이 결합되므로 일반 임대보다 검토 범위가 넓습니다.

계약기간은 5년으로 고정되는 개념이 아닙니다. 5·10·15년 이상 등 기본기간, 연장옵션(Option to Renew), 임대료 조정 방식, 중도해지·양도·전대, 원상복구와 잔존가치 처리 조건을 개발사·부지·투자 규모별로 협의합니다. 다만 ‘장기 임대 가능’과 ‘자동 연장 보장’은 다르므로, 연장권의 행사기간·갱신 임대료·거절사유를 계약서에 분리해 적어야 합니다.

실무 핵심: 먼저 사용자 요구조건서(면적·층고·바닥하중·전력·용수·폐수·클린룸·증설)를 고정하고, 복수 개발사의 임대료만이 아니라 보증금·인상률·공사분담·인도기준·지연책임·인허가 주체·Exit 조건까지 같은 표로 비교해야 합니다. 개발사의 장기 제안은 해당 부지의 잔여 토지사용기간과 업종 수용 가능성을 서면으로 재확인해야 합니다.