부동산/토지
신축 후 임대공장 (BTS)
임대인이 임차인의 생산 사양에 맞춰 공장을 신축하거나 개조한 뒤 장기 임대하는 방식. 계약기간은 5년으로 고정되지 않으며 개발사·부지·사양별 협상이 핵심.
정의
BTS(Built-to-Suit, 신축 후 임대공장)는 산업단지 개발사나 임대인이 임차인의 생산공정·설비 사양에 맞춰 공장을 신축 또는 대규모 개조하고, 완공 후 임차인이 장기 사용하는 구조입니다. 기성 임대공장(RBF)의 빠른 입주와 자가건축(Greenfield)의 높은 맞춤성을 절충하지만, 장기 임대차와 공사·인허가 조건이 결합되므로 일반 임대보다 검토 범위가 넓습니다.
계약기간은 5년으로 고정되는 개념이 아닙니다. 5·10·15년 이상 등 기본기간, 연장옵션(Option to Renew), 임대료 조정 방식, 중도해지·양도·전대, 원상복구와 잔존가치 처리 조건을 개발사·부지·투자 규모별로 협의합니다. 다만 ‘장기 임대 가능’과 ‘자동 연장 보장’은 다르므로, 연장권의 행사기간·갱신 임대료·거절사유를 계약서에 분리해 적어야 합니다.
실무 핵심: 먼저 사용자 요구조건서(면적·층고·바닥하중·전력·용수·폐수·클린룸·증설)를 고정하고, 복수 개발사의 임대료만이 아니라 보증금·인상률·공사분담·인도기준·지연책임·인허가 주체·Exit 조건까지 같은 표로 비교해야 합니다. 개발사의 장기 제안은 해당 부지의 잔여 토지사용기간과 업종 수용 가능성을 서면으로 재확인해야 합니다.
주요 절차
- 1업종·공정·목표 가동일과 RBF·BTS·자가건축 적합성 사전 진단
- 2사용자 요구조건서(면적·하중·전력·환경·소방·증설) 확정
- 3후보 산업단지와 BTS 수행 가능 개발사 제안 요청
- 45·10·15년 등 기간별 임대료·보증금·인상률·공사분담 표준화 비교
- 5설계·EIA·PCCC·건축·입주 인허가의 책임 주체와 선행조건 확인
- 6인도기준·지연책임·연장옵션·중도해지·양도·원상복구 조항 협의
- 7공사 중 품질·일정·변경관리와 준공 전 성능 확인
- 8인도·가동 전 서류 인계와 운영 단계 의무 점검
AJU GLOBAL이 처리하는 영역
임차인 측에서 RBF·BTS·자가건축 적합성을 먼저 비교하고, 사용자 요구조건서 작성, 산업단지·개발사 제안 표준화, 5·10·15년 기간별 총조건 비교, 설계·인허가·공사·인도 일정과 쟁점 관리를 한 흐름으로 지원합니다. 법률·세무·설계 판단이 필요한 항목은 베트남 현지 자문 파트너와 함께 검토합니다.
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